시민권자의 한국내 부동산의 자진신고에 대해서


제목:
시민권자의 한국내 부동산의 자진신고에 대해서
작성자: 궁금이(jungb7)
지역:California
작성일:08.08.12
한국에 있는 모든 금융및 부동산을 올해내로 신고해야 된다해서 질문 합니다.
20년전에 조그만 아파트를 전세 놓고 미국으로 취업 와서 영주권 받고 현재 시민권자입니다
미국에 올당시 한국에 있는 아파트는 전세 놓고 전세금은 미국서 살면서 사용해서 실제로 아파트를 팔아도 현재 시세로는 제손에 떨어지는게 몇백만원 정도입니다.
이런경우에도 자진 신고해서 세금을 내야 하는것인지요?
세금을 내야 된다면 얼마나 내야 되는것인지요?
더운날에 수고 많으십니다. 우선 답변에 미리 감사드립니다.
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해외 금융계좌는 규정에 따라 매년 신고하여야 하는데 만일 과거에 보고되지 않은 경우 자진신고하는 제도가 있습니다.
언급하신 부동산은 판매한 해의 세금보고에 포함되는 것입니다. 팔기 전에는 보고할 것이 없습니다. 매년보고하는 성질의 것이 아니며 금융자산처럼 자진 신고할 것도 없습니다. 다만 금융자산의 보고가 누락된 경우 부동산 가격이 페널티 게산에 포함되는 경우가 있는데 해당되지 않는 것으로 보이며, 만일 월세를 받고 있다면 렌탈 수입을 보고해야 합니다.
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부동산 판매이익 계산
조정된 부동산 판매가격과 adjusted basis(부동산 원가) 이용하여 이익과 손실을 계산한다.
부동산 판매가격(Amount realized) 부동산 판매금커미션등의 부동산 처분 비용이며, 부동산 원가(Adjusted basis) 구입원가 + 구입비용 + capital expenditure – 감가상각 이다. 주택의 구매시 세금보고에서 공제가 안되고 주택의 basis 포함되는 것은 assumption of mortgage settlement cost escrow costs, filing fees, legal fees같은 것이 있다
부동산 판매가격(Amount realized) > 부동산 원가(Adjusted basis) = Capital gain
부동산 판매가격(Amount realized) < 부동산 원가(Adjusted basis) = Capital loss
Short term Long term 구분 
Capital gain capital loss Short term이냐 Long term이냐에 따라 세무처리 방법이 달라지므로 자산의 소유기간에 따라 반드시 구별해야 한다. 소유기간에 따라 다음과 같이 구분한다.
• Short term – 1년이하로 자산을 소유
• Long term – 1년을 초과하여 자산을 소유
Capital gain 처리
1 이하 소유인 경우 short term capital gain 발생한다. 경우에는 gain 다른 소득과 합쳐져서 과세소득이 결정되고, 이에 따라 세금요율(tax bracket) 결정되어 세금을 낸다

1 ~ 2 소유에는 long term capital gain 발생한다. gain 다른 소득과 별개로 자본 소득세(capital gain tax)율이 적용된다. 2012년에는 개인소득세율(tax bracket) 15%이하면 5% 자본소득세(capital gain tax)율이 적용되며, 만일 개인소득세율이 25% 이상이면 최고 15% 적용된다.

Edward H Kim, CPA
3325 Wilshire Blvd Ste 880 LA, CA 90010
Cell: 213-925-9775
Tel: 213-384-1182

E-mail: edwardkimcpa@gmail.com


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